Как увеличить жилую площадь квартиры за счёт лоджии, балкона или коридора?

Увеличение жилой площади квартиры за счет лоджии (балкона, коридора) связано с проведением перепланировки, то есть изменением конфигурации квартиры, требующим внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). 

Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170). 

Не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил N 170). 

Кроме того, при переустройстве жилых помещений не допускается в том числе (п. п. 11.1, 11.7, 11.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП): 

- ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан; 

- перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконы; 

- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления; 

- нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. 

Для увеличения жилой площади квартиры за счет лоджии, балкона или коридора рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. 

Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки квартиры. 

Заключите договор о подготовке проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, вступившими в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющими свидетельство о допуске к таким работам (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ). 

Организация или предприниматель, разработавшие проект, должны согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре). 

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами. 

Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления. 

Примечание. В г. Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция (п. 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП). 

Для этого собственник (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы (ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ; п. п. 2.6, 2.8, 2.10 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП): 

1) заявление о перепланировке; 

2) правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии); 

3) проект перепланировки квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке. 

Примечание. Если вы хотите согласовать проведение перепланировки по типовому проекту, в заявлении о перепланировке укажите ссылку на такой типовой проект. Типовые проекты перепланировки помещений в многоквартирных домах размещаются в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции (п. 2.10.5 Административного регламента N 508-ПП); 

4) технический паспорт квартиры; 

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма; 

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры). 

Вы можете не представлять правоустанавливающие документы на квартиру, если право на нее зарегистрировано в ЕГРП, а также технический паспорт и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В этом случае орган, осуществляющий согласование перепланировки, запросит указанные документы самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ). 

После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ). 

Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку. 

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). 

Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ). 

Примечание. Отказ в выдаче разрешения о согласовании перепланировки можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ). 

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ). 

Шаг 4. Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке. 

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки. 

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр (ст. 28 ЖК РФ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457). 

Получите обновленный кадастровый паспорт и обратитесь в территориальное отделение Росреестра или МФЦ с заявлением об уточнении сведений об объекте недвижимого имущества (абз. 2 п. 10 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). 

За внесение изменений в записи ЕГРП взимается государственная пошлина в размере 350 руб. (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). 

При необходимости получения нового свидетельства о праве собственности размер государственной пошлины составит дополнительно 350 руб. (пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).